收藏级房产遵循怎样的市场逻辑？
近期，在公开拍卖平台上，起价以亿元为单位，被冠以“绝版孤品”“传世孤品”名号的豪宅正在变多。
在业内专家看来，这类房产过去是“可遇而不可求的”，它们没有固定的定价标准，在市场火热的时候，买家愿意出多少亿，就值多少钱。
不过，多个顶级豪宅的轮番流拍，似乎暗示市场规则出现了一些改变，比如9月7日，一套位于上海愚园路百年老建筑群中的独立花园住宅在降价5334万元后仍然流拍。业内人士表示，随着新房市场顶级豪宅供应量增长，豪宅买家的选择多了起来，对于收藏级的资产，买家的购入标准正变得越来越严苛。
“绝版孤品”遭遇无人竞拍
9月7日，一套上海老洋房被冠以“绝版孤品”的头衔，在阿里资产处置平台第二次开拍。
相比首拍，这次的开拍价格从1.5亿元直降到9666万元，降了5334万元，单价从43万/平方米降至28万/平方米，对于买家来说，光是两次拍卖的价差都够买一套顶豪大平层。
不过，在1.5万余人围观下，这套老洋房二拍依旧流拍。
记者注意到，和众多急着降价二拍的资产不同，该老洋房并不是“法拍房”。业主特意强调，此项目非司法拍卖，无法律纠纷。
这套房隶属于愚园路532弄，一个隐藏在都市中的百年老建筑群，名为“柳林别业”，建于1924年，融合了独立花园住宅与新式里弄的独特风格。柳林别业内一共坐落着10幢独立式花园住宅和一幢联排住宅，每幢都配有宽敞的露台。
而这栋被拍卖的别墅，不仅是优秀历史保护建筑，还因是《安家》《三十而已》等影视剧的取景地而成为网红打卡地。
别墅的总建筑面积虽然仅有346.66平方米，但除此以外还在寸土寸金的愚园路拥有一个面积达500平方米的大院子。
其内部为精装修，风格低调奢华，目前带有租约到2029年，每个月的租金就高达6.75万元。
有业内人士预估，这套花园洋房未来大概率会在降价之后进行第三次拍卖。
无独有偶，在杭州也有一套号称“西湖边的传世孤品”的独栋别墅于近日流拍。
这套独栋别墅位于杭州西湖边上的中大吴庄， 总建筑面积为317.14 平方米，起拍价高达1.2亿元，折合单价约38万元/平方米。
如有客户光是想看房，就得验资5000万元，竞拍保证金也高达600万元。
该别墅的营销资料中称，西湖是杭州的标志性自然景观，其周边土地资源有限，特别是在“西湖限建令”“主城区限墅令” 等政策出台后，西湖周边地块的开发受到严格限制，西湖畔独栋别墅几乎已成“历史绝唱”。
而该别墅所在的中大吴庄，位于杭州市吴山景区吴山广场西侧，北临清波门，西临柳浪闻莺，南至蔡官巷，因而业主自称该资产为“绝版中的孤品，资产避险的硬通货”。
根据业主提供的土地证，这套房的住宅用地使用权到2071年截止，也就意味着土地使用权出让发生在2001年，当时杭州的房价均价仅为2000元/平方米，而这套别墅当时的单价已达2.2万元/平方米，是普通房价的10倍。
尽管获得2.5万人次的围观，这套号称“西湖边的孤品”别墅，最终也是0人竞价。
和上海的柳林别业老洋房一样，这套房也不是法拍房，而是业主委托第三方进行拍卖，目前是房东自住的状态，业主称一旦有人竞价成功，愿意在三个月内腾空交付。
近期在北京也出现了类似情况——一套位于北京市东城区秦老胡同的正座二进院以2.266亿元的价格起拍，目前也处于流拍状态。这套院子也是由业主委托拍卖公司出售，非法拍房。
这套二进院的建筑面积达到 443.5平方米，土地面积为627.41平方米，位于南锣鼓巷历史文化保护区，向东100米为主街，直通王府井，向西800米抵什刹海，向南1.5公里即达故宫神武门。
这样一套位于北京核心区、拥有悠久历史的四合院在公开平台上拍卖实属罕见，其参拍保证金高达1200万元，在付款方式上，业主则称“拍下后3日内付完全款，希望部分境内资金支付，部分境外资金支付”。
业内人士称首拍价格虚高
为何这批总价超亿元甚至两亿元的顶级房产在公开平台叫卖？其市场行情究竟如何？
“近两三年来，顶级豪宅的成交相对较热，这说明高净值人群还是有购买高端房产来做资产配置的需求，当然也有相当一部分是用来自住的，而像北京、上海等城市的核心区域老洋房或历史建筑，它们实际上对买家来说是有历史底蕴的收藏品，这类物业即便到了现在依然具备热度，近期不少业主把这类资产拿出来拍卖，应该是想趁着热度套现，他们认为目前的价格是合理的。这和原业主债务违约了，房产强制被法拍完全是两码事。”镜鉴咨询创始人张宏伟对记者表示。
根据房地产研究机构克而瑞统计，今年上半年豪宅的去化率显著超过同一城市项目平均水平，一线城市以上海为例，高端住宅去化领涨楼市，单价“15万+”的顶级豪宅去化基本超八成。
此外，市场还呈现“越豪越好卖”的特征，总价5000万以上的豪宅在上海市场拥有支配地位，2025年上半年共成交482套，占豪宅市场近八成份额。
张宏伟认为，和新房市场中的顶级豪宅不同，那些具备“历史建筑”“绝版独栋别墅”等身份的房产，一般来说地段更好，具备唯一性和稀缺性，是“可遇而不可求”的，一直是市场中豪宅买家的重点关注对象。
“这类绝版顶级豪宅其实是没有什么定价标准的，市场比较热的时候，买家认为它值3个亿，那成交价就是3亿，买家认为值4个亿，那就是4亿元成交，所以这类产品往往是作为拍品出现的，具备收藏品性质，每一套都有自己的价格。”
不过近期市场中降价后再次出售的顶级豪宅不在少数，除了前文提到的柳林别业降价5300余万元的老洋房，在公开平台上，位于静安区的一栋商业独栋别墅也叫价3.5亿出售，相比原售价降低了整整1.5亿元。
对于这种情况，张宏伟认为，一方面，由于这种资产本身并没有具体的定价标准，所以在首次拍卖或者出售时，业主往往会定一个虚高的价格进行试水，流拍后再定一个正常的市场价格。其次，此前这类产品确实在市场中非常少，但是现在买家的选择多了起来。“近几年随着市中心核心地块的出让增多，豪宅买家的选择很多，比如上海推出了不少具有石库门历史文化风貌的别墅住宅项目，这些卖价当然也不便宜，而且供应量增多了。”
有房地产资管资深人士对记者表示，近年来，部分顶级豪宅经历价值重塑，她以上海知名中式豪宅小区“九间堂”为例，今年6月九间堂一别墅被法拍，最终成交价为1.09亿元，而去年3月同小区、同户型面积的法拍别墅成交价是1.44亿元，一年多时间法拍成交价降低了3500多万。
张宏伟表示，对于顶级豪宅的买家来讲，现在确实是一个捡漏的好时机，在供应量增加的情况下，买家也相对更理性。“买家也都是老手了，他们现在会对豪宅作出区分，哪些才是真正有收藏价值的？除了地段和产品本身，他们还关注历史文化内涵，比如有没有名人住过、有没有发生过知名事件、建筑和装修风格是否保持历史原味？这些也都决定了豪宅的收藏价值。对于顶级的买家来讲，他们要的是真正意义上的孤品，而不是营销意义上的，真正具有历史文化底蕴的老建筑永远不会过时。”
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马一凡
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